상업용 부동산 공실률 최고치, 가치 급락, 디폴트 위험

중급 은행 상업용 모기지 38% 보유, 금융위기로 불경기 심화

미국에서 상업용 부동산이 크게 악화되고 있어 중소 규모 은행들의 금융위기로 비화되고 미국경제 불경기를 심화시키는 악순환 위험이 있는 것으로 우려되고 있다

상업용 부동산의 공실률이 올 1분기 최고치를 기록했고 건물 가치는 1년만에 25%나 급락한데다가 상업용 모기지의 38%나 제공하고 있는 중간 규모의 은행들의 부실로 이어질 수 있어 가장 위험한 요소로 꼽히고 있다고 월스트리트 저널이 보도했다

미국경제가 올 하반기 가벼운 불경기에 빠질 것으로 우려되는 가운데 옅은 불경기를 심각한 경기침체로 악화시킬 위험이 있다는 적색경고가 나오고 있다

미국경제의 불경기를 더 깊고 오래가게 만들 가장 큰 위험 요소는 상업용 부동산이라고 월스트리트 저널이 보도했다

월스트리트 저널은 상업용 부동산이 근무형태의 급변으로 빈 사무실의 공실률이 올 1분기 최고치를 기록했고 건물가치는 급락했으며 상업용 모기지의 38%나 제공하고 있는 중간규모 은행들의 부실로 번질 수 있고 이는 미국 불경기를 더 깊고 오래가게 악순환시킬 위험이 있는 것으로 우려되고 있다

첫째 미국내 상업용 부동산 가운데 오피스 건물의 비어있는 공실률은 올 1분기에 12.9%로 2008년 금융위기때를 추월해 최고치를 기록했다

재택 또는 하이브리드 근무로 일대전환됐고 회사들은 오피스 공간을 대폭 축소했으며 온라인상거래 확대로 전통쇼핑몰이 급속 얼어붙고 있기 때문에 상업용 부동산의 위기를 불러온 것으로 분석된다

오피스 빌딩의 가치는 1년만에 25%나 급락했고 쇼핑몰의 가치는 19% 떨어졌다

둘째 상업용 부동산을 소유하고 있는 건물주들이 큰 어려움을 겪고 있고 모기지나 기타 경비를 제때에 내지 못하는 디폴트 비율도 높아지고 파산도 확산되고 있다

가정용품 전문점인 베드 앤 베스는 23일 결국 파산을 신청하고 미국내 360곳의 매장 전부를 폐쇄한 다고 발표했다

미국내 소매점들은 앞으로 5만곳이나 5년내에 폐쇄될 것으로 우려되고 있다고 월스트리트 저널은  전했다

더욱이 앞으로 2년안에 상업용 부동산의 모기지들이 대거 만기를 맞아 재융자해야 하는데 건물가치는 떨어지고 임대는 잘 안되는데다가 재융자가 높아진 이자율을 적용받기 때문에 3중고에 빠지고 손을 놓는건물주들이 급증할 위험이 있다

셋째 상업용 부동산의 위기는 곧바로 금융위기로 비화될 소지를 안고 있다

상업용 모기지의 38%나 중간규모의 은행들이 제공하고 있어 상업용 건물주들의 디폴트나 파산이 급증하면 지역은행들까지 직격탄을 맞게 된다

지역 은행들은 상업용 모기지의 38%나 차지하고 있을 뿐만 아니라 스스로 부동산에도 많이 투자해 놓고 있다

공공 연금 기금도 9%는 상업용 부동산을 자산으로 보유하고 있다

이 같은 상업용 부동산의 급락은 금융위기를 부채질 하고 미국경제의 불경기가 가볍고 짧게 끝날 것 으로 기대해온 예측을 깨고 깊고도 오래가게 만들 것으로 우려되고 있다